Compra de um imóvel em Portugal: riscos e desafios

Nos últimos tempos, a demanda para compra de um imóvel em Portugal tem vindo a aumentar consideravelmente. Principalmente porque o mercado passou a ser muito atrativo para diversos estrangeiros.

Mas será que este é o melhor momento para você comprar o seu imóvel?

Se você está pensando na compra de um imóvel em Portugal, é preciso considerar certos fatores, para que você não tome uma decisão precipitada.

Neste artigo abordamos alguns riscos que podem ser evitados, bem como desafios que você terá que ultrapassar para que tenha pleno sucesso no seu investimento.

1. Escolha do imóvel

Primeiramente, uma das análises a ser feita é verificar se o imóvel no qual pretende investir está habitado. Na compra de um imóvel usado em Portugal é preciso ter atenção à utilização do imóvel pelos antigos moradores.

Desse modo, como você não acompanhou a construção deste imóvel, não sabe em que estado se encontra. Se necessita de obras grandes, médias ou pequenas. A curto, médio ou a longo prazo.

Esta análise deve ser minuciosa, pois a médio ou longo prazo, este imóvel pode não corresponder às suas reais necessidades.

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Por isso, você precisa obter o máximo de informação sobre a data da construção do imóvel; se há embargamentos (se sim, quais as razões); se e existe ou já existiu alguma intervenção e porquê.

Todavia, no caso de você pretender fazer alguma remodelação ao imóvel, procure saber se poderá derrubar ou não determinadas divisórias.

Verifique se o imóvel apresenta sinais de humidade, rachas ou manchas amareladas nas paredes ou nos tetos.

Igualmente no que se refere a canalização, deve verificar o fluxo de água, bem como o sistema de aquecimento de águas (se é elétrico ou a gás).

Principalmente no caso de um imóvel mais antigo, é fundamental você atentar-se à parte elétrica, designadamente à data da última manutenção realizada.

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Estes são alguns dos principais aspetos que você precisa considerar antes de tomar uma decisão.

Dessa maneira, não importa se o seu objetivo é investir para morar ou para alugar. Você precisa considerar todos os custos envolvidos.

Não apenas a compra em si, mas todos os custos envolvidos na negociação. São estes custos que podem tornar esta transação menos atrativas.

Assim, é preciso diminuir o risco de uma negociação desvantajosa, seja a curto, médio ou a longo prazo.

2. Documentação necessária

A documentação envolvida na negociação é um fator que pode estressar muitos compradores. 

Mas não se deixe desanimar pela burocracia abrangida e esteja atento a cada detalhe deste processo. De fato é um desafio e tanto, mas necessário.

Certidão do Registo Predial do imóvel – este documento possui todos os registos feitos sobre o imóvel e todos os pedidos de registo que estão pendentes. Com esta certidão, você terá a indicação do proprietário do imóvel e saberá se há alguma hipoteca ou penhora sobre ele.

Caderneta Predial – emitida pelo serviço das Finanças. Este documento indica a situação fiscal do imóvel.

Plano Diretor Municipal (PDM) – consulte o PDM da autarquia correspondente, para ter certeza de que não há qualquer projeto de obras públicas que possa prejudicar o valor do seu imóvel.

Licença de Utilização do imóvel – verifique se o imóvel está legalizado para habitação. Este documento é emitido nos serviços da Câmara Municipal do concelho onde está o imóvel.

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Ficha Técnica de Habitação – documento que contém as principais características técnicas do imóvel.

Certificado energético do imóvel – este documento indicará a eficiência energética do imóvel. Sendo um item importante a estar atento, visando manter os níveis de conforto no interior do imóvel.

Escritura – etapa final do processo de compra. Este documento deve ser registado numa Conservatória do Registo Predial.

Por fim, a verificação desta documentação é imprescindível para o sucesso do seu investimento.

Portanto, antes de fechar o negócio, certifique-se que todas a documentação do imóvel está atualizada e em conformidade.

Igualmente, importa verificar se o proprietário não depende de um terceiro para realizar a venda. Isto é muito importante, sob pena de nulidade do ato.

3. Gastos envolvidos

Antes de mais nada, para você investir na compra de um imóvel em Portugal, aponte todos os custos envolvidos e faça simulações. Há diversos sites que podem fazer isso para você. Por exemplo, a Deco Proteste.

Imposto Municipal Sobre Imóveis (IMI) – é um custo calculado tendo por base uma tabela emitida pelo Governo. A taxa varia de 0.3% a 0.8% do valor patrimonial tributável.

Imposto Municipal sobre transações onerosas de imóveis (IMT) – é um imposto previsto sempre que há uma transação financeira de compra e venda de um imóvel.

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No entanto, o valor do imposto varia consoante o imóvel, designadamente se é urbano ou rústico; se está no continente ou nas regiões autónomas; se é para habitação própria e permanente ou para habitação secundária e investimento. Enfim, o valor a ser definido dependerá destes fatores.

Além disso, cabe referenciar que há casos de isenção do pagamento do IMT, nomeadamente no caso do imóvel ser para habitação própria e permanente. Em 2019, para que você possa usufruir da isenção, o valor patrimonial tributário ou o montante declarado na escritura pública da sua habitação não deve ultrapassar os 92.407€, se o imóvel estiver no continente.

Se o imóvel pertencer nalgumas das regiões autónomas da Madeira e dos Açores, o valor fixado é de 115.508,75€.

Imposto de selo – a taxa deste imposto é de 0.8% sobre o valor do imóvel.

Todavia, além dos gastos citados, você também deve considerar outros custos como os prémios de seguros, condomínio, outras taxas e impostos e outras despesas que possam surgir, especificamente para manutenção do imóvel.

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4. Crédito à Habitação

Se você optar pelo pedido de um crédito à habitação, deverá verificar quais são as possibilidades em cada instituição bancária, pois as regras podem ser variáveis.

Entretanto, na maioria das instituições apenas há concessão de empréstimo com a garantia de imóvel.

A garantida de imóvel é um empréstimo de um tipo de crédito hipotecário no qual o devedor coloca um imóvel como garantia de pagamento.

Nesta situação, a instituição financeira exige que o imóvel que você está adquirindo seja dado como garantia, ficando a mesma hipotecado ao banco até ao término do prazo do empréstimo.

Isto porque, esta é uma forma da instituição credora se salvaguardar, ficando-lhe reservado o direito de ficar com o bem hipotecado, no eventual caso do incumprimento do pagamento.

No entanto, se você possuir um outro imóvel que queira dar em garantia, também é possível, desde que este imóvel seja livre de encargos ou outras hipotecas.

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5. Compra de um imóvel na planta

Este é um tipo de negócio que tem crescido em Portugal nos últimos anos, pois alguns edifícios mais antigos passam por uma reabilitação integral. Assim, a compra pode ocorrer quando a habitação ainda esteja em fase de projeto.

Nesta espécie de investimento, você pode usufruir de algumas vantagens, principalmente em termos de valor. Porém, há o seu risco, como por exemplo a obra não ser concluída por falta de viabilidade financeira para completar o projeto.

Portanto, há uma falta de certeza quanto à conclusão da obra. Por isso, neste tipo de investimento você precisa ter muita atenção ao final da obra, para identificar o estado em que se encontra o imóvel. É imprescindível que você verifique todos os detalhes possíveis para garantir que tenha sido concluído nos termos do projeto inicial.

Dessa forma, todos os pormenores do projeto devem estar devidamente estipulados no contrato. É fundamental prever cláusulas de penalidades caso ocorra atraso na conclusão da obra.

Concluindo …

Seja qual for a forma que você escolha para realizar a compra do seu imóvel em Portugal, deverá ter muita atenção a todas as particularidades da aquisição. Ter paciência e pesquisar sobre este tipo de investimento diminuirá o risco de um mau negócio.

De igual modo, é preciso ter atenção aos valores atualmente praticados. Devido ao aumento da procura, o valor dos imóveis também aumentou consideravelmente.

(Vanessa C. Bueno)

vanessa@odireitosemfronteiras.com

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[*Fonte das imagens: Pixabay]